Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Жилищно-коммунальное хозяйство России (ЖКХ России) - занимает ключевое место среди межотраслевых хозяйственных комплексов России и представляет значительную роль в их формировании. По данным Минрегиона России на долю ЖКХ приходится 26 процентов основных фондов страны и более 20 процентов потребления энергетических ресурсов. Функции ЖКХ это поддержание требуемых эксплуатационных характеристик жилого фонда и работы инженерной инфраструктуры населѐнных пунктов. Благополучное развитие ЖКХ России определяет эффективное функционирование основных отраслей хозяйствования на региональном уровне страны, что является вероятным при выработке стратегических направлений и механизмов его развития на перспективу. Однако в структуре ЖКХ на сегодняшний день есть серьезные трудности, одна из которых - высокая степень износа основных фондов. С начала экономических реформ в России 1990-х годов инвестиции в основные фонды были резко сокращены. В период рыночных отношений государство перестало быть основным участником на рынке жилья. После приватизации и снижения реальных доходов населения, за 20 лет жилищные условия граждан не улучшились, а большей части населения значительно ухудшились не только количественно, но и качественно. В среднем на каждого жителя сегодня приходится около 20 м2 . Для сравнения в странах Восточной Европы - 35 м2, во Франции - 43, в Германии - 50, в США и Канаде - 70 и 75м2 - в Скандинавских странах . В 2013 году общий жилой фонд Российской Федерации составлял 3,3 миллиарда квадратных метров. Из них не менее 100 миллионов квадратных метров приходилось на аварийное и ветхое жилье. По состоянию на начало 2013 года в стране насчитывалось более 1,6 миллиона многоквартирных домов, которые имели износ от 30 до 65 процентов. В них проживает около 45 миллионов человек - почти треть всего населения России. При этом общий объем жилищного фонда со степенью износа более 66 процентов составляет 56,9 миллиона квадратных метров. Ныне функционирующим жилищным законодательством на собственников помещений возложена обязанность управления многоквартирными домами (далее - МКД), содержания и ремонта не только своих квартир (помещений), но и общего имущества в доме, а также своевременной оплаты коммунальных и жилищных услуг. Благодаря реализации положений Жилищного кодекса РФ и Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ - О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства созданы условия для формирования и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами и предоставления коммунальных услуг, посредством управляющих организаций (УО), товариществ собственников жилья (ТСЖ) и жилищно- строительных кооперативов (ЖСК). По состоянию на 1 июля 2015 года по данным Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, доля площади многоквартирных домов, в которых собственники помещений выбрали и реализуют один из способов управления, составила около 97%. При этом приоритет отдается управляющим организациям. Доля площади МКД, которыми управляют УО, составляет около 70 процентов. Создано более 11 тысяч УО, из которых более 80 процентов - коммерческие организации. Под управлением объединений собственников находится 23 процента площади МКД, это товарищества собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Наиболее проблемными являются УО, они были созданы на базе старой структуры ЖКХ, которая с переходом на рыночный механизм отношений не эффективна, так как фактически управлять жилищным фондом стали те же структуры, что и раньше, хотя отношения между собственниками жилья и управляющей структурой приняли договорной характер. В рыночном механизме, в отличие от планового ведения хозяйства вместо одного собственника в лице государства образовалось сообщество многочисленных собственников и сообщество менеджеров с очень разными целями, первые стремятся получить максимальную выгоду, а вторые - качество предоставляемых услуг. На наш взгляд пока «побеждают» интересы менеджеров. Темпы роста на коммунальные услуги во второй половине 2000-х гг. превышали темпы роста цен на жилищные услуги, особенно выросли тарифы в 2009 году в среднем на 23 % (при общем уровне инфляции 8,8 %). По подсчетам специалистов россияне, начиная с 2000 года, платят за ЖКУ в 13 раз больше в сравнении с 1991 годом. По данным Росстата, тарифы на ЖКХ в России за июль 2015 года подскочили на 7,1 процента. Постоянный рост цен на тарифы образовывает угрозу обеспечению доступности ЖКХ населению. На 2015 год по данным ЦФО 35 процентов жителей не платят за коммунальные услуги из-за финансовых проблем. Чтобы как-то сдержать рост цен на тарифы Фонд содействию реформирования ЖКХ ввел меры в рамках Федеральной целевой программы «Комплексная программа модернизации и реформирования ЖКХ на 2010-2020 гг.». Например, эффективно работает проект компенсаций (субсидий) - адресная социальная помощь на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам с низкими доходами. Однако тенденция на рост тарифов при том же качестве предоставляемых услуг в сфере ЖКХ сохраняется. Это может быть связано с субъективными причинами, сложившимися в дорыночный период с затратной хозяйственной структурой содержания жилищного фонда и административной системой управления. Повышение качества предоставляемых услуг и контроль за ценовой политикой деятельности ЖКХ возможно только при консолидации усилий властных структур, частного бизнеса и потребителей. Собственники жилья непосредственно должны участвовать в определении основных направлений расходования средств и контроля качества коммунальных услуг. Наиболее соответствующей формой для данной деятельности является - ТСЖ. ТСЖ в границах единого комплекса недвижимого имущества на сегодняшний день один из эффективных способов защиты прав собственников жилья, и организации управления многоквартирным жилым домом с разными собственниками отдельных помещений. ТСЖ одна из форм местного самоуправления, позволяет инициативной группе решать проблемы, позволяет широкому кругу заинтересованных лиц принимать участие в решении вопросов функционирования дома. В настоящий момент приватизировано 77 процентов жилья и только 7 процентов этого объема объединено в товарищества собственников жилья. Частными управляющими компаниями обслуживаются жилища 12 млн граждан, или порядка 8 процентов населения страны. На наш взгляд, рост ТСЖ приведет к демонополизации отрасли и соответственно к регулированию тарифов, что само по себе является существенным фактором стабилизирования инфляции. Таким образом, выход из сложившейся ситуации лежит через повышение роли государства в управлении жилищно-коммунальным хозяйством и превращения последнего в один из полигонов модернизации национальной экономики. А за счет развития общественного самоуправления, которое обеспечит участие домовладельцев в управлении, в определении основных направлений расходования средств на содержание и ремонт, контроля качества коммунальных услуг и работ по ремонту и содержанию жилищного фонда.

. C 2004 года законодательство в жилищно-коммунальной сфере, претерпело много изменений. После выхода нового Жилищного кодекса и других нормативных актов вместе с положительным эффектом появились и определенные проблемы. Если внимательно проанализировать ситуацию по дальнейшему развитию жилищной реформы и разобраться, как работают нормы нового жилищного законодательства, то становится очевидным, что все имеющиеся проблемы требуют как понимания, так и их решения. Постараемся разобраться в самом основном вопросе в вопросе обеспечения управляющими компаниями полного объема выполнения норм статьи 161 ЖК РФ об обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, а также надлежащем содержании общего имущества многоквартирных домов.

Проблемы управления.

Сфера ЖКХ, пожалуй, единственная отрасль экономики России, которая находится вне рыночных отношений. На протяжении последних 10 лет на различных уровнях государственного управления говорили о реформе ЖКХ, однако практическое движение к рынку жилищно-коммунальной отрасли осуществлялось крайне низкими темпами.

С введением нового Жилищного кодекса РФ еще в 2005 году планировалось изменить отношение, как собственников многоквартирных домов, так и организаций занимающихся обслуживанием жилищного фонда в сторону повышения качества обслуживания с одновременным адекватным восприятием населения ответственности за сохранность этого фонда. Однако стереотипы по работе системы жилищно-коммунального хозяйства сложившиеся у населения за все годы довольно сильно затрудняют работу в этом направлении.

Ведь что изменилось с введением нового закона? Да в принципе и ничего только то, что на рынке начали появляться новые формы управления многоквартирными домами. А что же с самим жилищным фондом? А вот в этом и есть главная проблема. Взять, к примеру, жилищный фонд центральных - самых старых районов нашего города. Да жители многих домов в соответствии с законодательством реализовали свое право выбора и начали активно заниматься созданием ТСЖ, выбором новых управляющих компаний. Но в основном это происходило на благополучных домах. А что же оставалось жителям изношенного жилищного фонда? Ведь все прекрасно понимают, что создать ТСЖ на доме, к примеру, 1890 года постройки со степенью износа более 70% просто нереально и экономически невыгодно. Поэтому в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 75 администрациями районов были проведены конкурсы и дома переданы в управление управляющим компаниям. Другого варианта просто не было. Кто-то должен управлять домом, заниматься его обслуживанием, готовить инженерные коммуникации к зимней эксплуатации и много другое.

Обшарпанные фасады домов, не убирающиеся годами подъезды, разбитый асфальт, постоянные аварийные ситуации на коммуникациях вот то, что передано в управление. И никто, почему-то не задумался каким образом можно управлять домом в 15-30 квартир за средства, вносимые его жителями на содержание общего имущества дома в таком техническом состоянии. Ведь в соответствии все с тем же Жилищным кодексом управляющая компания обязана использовать средства жителей только на конкретный дом. И зря думают, многие жители, что при передаче дома в управление управляющие компании получили дополнительные средства из городского бюджета. Нет, получили то, что получили. Сам дом с его проблемами, недоремонтом и многими другими недостатками. Вот и получается что спасение утопающих дело рук самих утопающих.

Жилой дом, давший трещину и требующий срочных работ по укреплению фундамента, не имеет на счету средств на проведение дорогостоящих работ, но вина по решению данного вопроса почему-то ложится на управляющую компанию, принявшую данный дом в управление в таком плачевном техническом состоянии. А где же ответственность государства?

К сожалению сегодня, у проверяющих организаций подход к выявлению и устранению фактов нарушения технического содержание домов несколько односторонний. Ведь при проведении проверок технического состояния многоквартирных домов никто, почему то никто не интересуется, а если ли средства собственников конкретного дома на устранение тех или иных недостатков. Ведь как можно что-то делать, не имея на это средств, а как уже упоминалось выше, управляющая компания не имеет право использовать денежные средства других домов. В чем же причина столь горестного и совершенно отчаянного положения?

Еще в 1992 году при либерализации цен было решено, не трогать тарифы на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), и квартплата оказалась на уровне 1928 г . До 2000 г . власти придерживали тарифы ЖКУ на фоне роста всех остальных цен, а затем начался их ускоренный рост, хотя госрегулирование неизменно сохранялось. Стоимость газа и электроэнергии, тепловой энергии составляет львиную долю стоимости ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, необходимость регулирования цен и регламентация этих рынков неизбежны.

К 2004 г ., получая жилищно-коммунальные услуги по субсидированным ценам, граждане тратили на них в среднем 10,8% своего бюджета. Однако, с учетом реальных расходов, отражающим различия в жилищной обеспеченности, качестве жилья, доля расходов на ЖКУ в семейном бюджете россиян все равно заметно ниже. В 1997 г . Б.Ельцин подписал указ «О реформе ЖКХ», согласно которому предполагалось поднять долю населения в оплате жилья и ЖКУ с 35% в 1997 г . до 100% в 2003 г . Впоследствии 100%-я оплата была отложена Госдумой до 2008 г .

Новая редакция закона «Об основах федеральной жилищной политики» 2003 года вообще исключила упоминание о сроке перехода на 100%-ю оплату услуг ЖКХ населением. В 2001 г . был принят документ, до сих пор определяющий государственную политику в отрасли - подпрограмма «Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 гг., а в конце 2004 г . был утвержден новый Жилищный кодекс, который ввел новую форму гражданско-правового договора - договор об управлении многоквартирным домом.

Проблемы капитального ремонта.

Если прочитать нормы Жилищного кодекса в части капитального ремонта, то можно четко увидеть что бремя расходов по его проведению лежит 100% на собственниках многоквартирных домов. А это значит, что собственники должны самостоятельно провести общее собрание, определить виды работ, утвердить стоимость данных работ, выбрать организацию для выполнения работ и в итоге 100% произвести их оплату. Конечно учитывая все факторы, затрудняющие данную процедуру и понимая ответственность за содержание жилищного фонда Правительством Российской Федерации в

2007 г . была создана государственная корпорация «Фонд содействия реформированию ЖКХ» для финансирования ремонта и расселения ветхого и аварийного жилья. Получателями средств этого фонда являются регионы и муниципалитеты, при условии, что они будут передавать в частные руки функции управления и обслуживания жилыми домами, и стимулировать создание ТСЖ. Для того, чтобы получить эти средства регионы должны выполнить требование закона о том, чтобы не менее 50% домов управлялись частными управляющими компаниями, при этом доля муниципалитета в их акционерном капитале составляла бы не более 25%. Поэтому одним из основных направлений в деятельности управляющих организаций в сфере ЖКХ должно стать их участие в работе по привлечению средств федерального Фонда и определению тех домов, которые остро нуждаются в капитальном ремонте.

Нужно отметить, что работа, в этом направлении в такие сжатые сроки установленные законодательством довольна не простая. Для того чтобы выполнить все условия необходимо:

Провести детальный анализ технического состояния многоквартирных домов;

Добиться от собственников проведения общего собрания;

Собрать пакет документов (реестры голосования собственников, протоколы общих собраний);

Составить сметы и подготовить проектную документацию;

Добиться включения конкретных домов в адресную программу капитального ремонта.

Те управляющие компании, которые занимались данной работой, прекрасно знают, сколько проблем стоит на этом пути. Подготовить детальный анализ технического состояния многоквартирных домов это еще не самая сложная проблема для специалистов управляющих компаний. Тем более если учесть, то, что в городе действует программа мониторинга технического состояния жилищного фонда и управляющими компаниями заключены договора со специализированной организацией осуществляющей эту работу.

Проблема начинается именно на стадии организации общего собрания собственников. Ведь по жилищному законодательству управляющая компания не имеет права быть инициатором его проведения, она лишь в рамках договора управления может оказать помощь собственникам. Но, к сожалению особой инициативы, среди собственников то и нет. Вот и получается что управляющая компания, понимая важность данной работы, в нарушении закона сам вынуждена проводить такие собрания. И как результат жалобы жителей, письма во все инстанции о каких-то нарушениях и многом другом. Вероятно, проблема отношения собственников к капитальному ремонту возникла из-за противоречий в самом жилищном законодательстве. Ведь если Жилищным кодексом предусмотрено 100% бремя расходов собственников в его проведении, то Федеральный закон № 185 установил эту планку на уровне 5%, тем самым поддерживая иждивенческое отношение собственников к своему жилищу.

Проблемы взаимоотношений с монополистами - поставщиками услуг.

По действующему законодательству в настоящее время управляющие компании несут убытки и при предоставлении в дома коммунальных ресурсов. Приобретая коммунальные ресурсы, управляющие компании должны расплачиваться за них вовремя и в срок, в противном случае грозит отключение. Однако в сфере ЖКХ практически невозможно добиться 100%-й своевременной собираемости платежей, какими бы идеальными не были жильцы и это всем известно. В средствах массовой информации проходила информация о том, чтобы с монополистов управляющие компании брали комиссионные за работу по сбору платежей с населения. Это далеко не новое предложение, но вполне справедливое. Ведь когда договора с поставщиками услуг были заключены напрямую с жителями, проблемы долгов были за самими поставщиками услуг. Естественно это не устраивало монополистов ведь легче работать с одним абонентом, чем с сотнями жильцов. Однако до 2002 года такая практика существовала и, например Водоканал возвращал 5% процентов от сбора средств ТСЖ нашего города, Донэнерго возмещало 12%. Некоторые управляющие компании да председатели ТСЖ пытались вернуть данный способ расчетов, к сожалению, однако безрезультатно.

В заключение.

Решая сегодня тактические задачи управления многоквартирными домами, необходимо разрабатывать стратегию развития на несколько лет вперед, которая позволила бы не только эффективно управлять средствами населения, но и серьезно закрепиться на рынке, улучшая качество обслуживания, снижая издержки и работая по экономически обоснованным и прозрачным тарифам. Конечными целями любой управляющей компании, помимо получения прибыли, является расширение бизнеса, увеличение объема жилищного фонда в управлении, удержание лидерства в этой сфере.

Горобец С.Л

{social} .

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ИСПОЛНЕНИЯ НАКАЗАНИЙ

Вологодский институт права и экономики ФСИН России

Кафедра гражданско-правовых дисциплин

Контрольная работа по дисциплине: «Жилищное право»

Тема: «Управление многоквартирным домом: способы, практика, проблемы и перспективы».

г. Вологда 2014 год

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

1.1 Понятие управления многоквартирным домом

1.2 Непосредственное управление

1.3 Управление товариществом собственников жилья

1.4 Управление управляющей организацией

ГЛАВА 2. ПРАКТИКА ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

2.1 Практика управления многоквартирными домами

2.2 Проблемы управления многоквартирными домами

2.3 Перспективы управления многоквартирными домами

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Устранение правовых проблем в сфере организации обслуживания домов является необходимым условием создания эффективной системы управления многоквартирными домами, повышения качества жилищно-коммунальных услуг и снижения их стоимости.

В доктрине вопросам правового регулирования управления многоквартирными домами уделяется мало внимания. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без которых не представляется возможным создание комплексных представлений о способах управления многоквартирным домом. Отсутствие должного уровня научного анализа правовых механизмов управления многоквартирными домами отчасти обусловлено новизной современного законодательства. Важным является изучение правовой природы основных договоров, заключаемых при управлении многоквартирным домом, их предмета и существенных условий. В настоящее время данные вопросы являются дискуссионными.

В современной отечественной науке недостаточно внимания уделено и осуществлению и защите прав членов товариществ собственников жилья и практически полностью отсутствуют работы, посвященные управлению многоквартирными домами жилищными кооперативами.

Все это свидетельствует об актуальности соответствующей проблематики и определило выбор темы. Представляется необходимым изучить институт управления многоквартирными домами, выработать предложения по совершенствованию законодательства в целях создания действенного правового механизма реализации каждого способа управления.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между различными субъектами при управлении многоквартирными домами, выборе способа управления и его реализации.

Предметом исследования является система теоретических, нормативно-правовых и практических аспектов понятия управления многоквартирным домом и его правовой сущности, различных способов управления многоквартирными домами, а также типичных правоотношений, в которые вступают граждане и юридические лица в связи с управлением многоквартирным домом.

Цель исследования является выявление правовой сущности управления многоквартирным домом, решение теоретических проблем, связанных с правовым регулированием управления многоквартирными домами различными способами.

Задачи исследования:

Изучить порядок выбора способа управления многоквартирными домами;

Проанализировать особенности управления многоквартирным домом,

Выявить проблемы и определить перспективы управления многоквартирным домом.

Источниками данной работы являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, различные нормативно-правовые акты, а также материалы судебной практики.

Методологическую основу исследования составили общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как метод комплексного юридического анализа, формально-юридический, сравнительно-правовой методы и др.

Данная работа состоит из введения, двух глав, шести параграфов, заключения и списка используемых источников.

ГЛАВА 1. СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

1.1 Понятие управления многоквартирным домом

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ.

Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством РФ.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

1.2 Непосредственное управление

При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством РФ правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

По словам некоторых экспертов непосредственное управление - это старейший способ, возникший в доисторические времена, когда ЖКХ еще не существовало. С финансовой точки зрения данный способ является малозатратным. Однако это касается только расходов на управление домом, остальные расходы, связанные с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, собственники несут в обязательном порядке.

Нетрудно предположить, что реальная эффективность самостоятельного управления лучше проявит себя в условиях небольшого количества собственников помещения. Это связано с тем, что эффективное планирование, организация и контроль всех процессов, направленных на управление домом, возможны при наличии достаточно малого количества собственников, имеющих общие интересы и достаточное моральное стимулирование. Преимущества данного способа управления особенно хорошо проявляются в сельской местности, когда отсутствует многоквартирная застройка.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом непосредственно собственниками принимается на общем собрании собственников, которые голосуют большинством голосов от присутствующих. В случае избрания непосредственного способа управления собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

1.3 Управление товариществом собственников жилья

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Товарищество собственников жилья - это основанная на членстве некоммерческая организация, добровольное объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления, обеспечения эксплуатации, владения, пользования и в установленных законодательством РФ пределах распоряжения комплексом недвижимого имущества (общим имуществом).

ТСЖ имеет специальную правоспособность. Оно вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в его уставе и соответствуют целям, ради которых оно было создано.

Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления, следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ. Основанием для управления многоквартирным домом ТСЖ является решение общего собрания о выборе соответствующего способа управления, которое принимается большинством голосов от числа голосов собственников, принявших участие в общем собрании или в заочном голосовании. Поэтому на общем собрании по созданию товарищества необходимо также принять решение о выборе соответствующего способа управления.

Объектом управления товарищества собственников жилья может быть не только многоквартирный дом, но и несколько домов, которые объединены единым земельным участком, граничащими земельными участками или иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем это общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих нескольких домов.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья относится экспертами к наиболее прогрессивному способу, поскольку товарищество, будучи юридическим лицом, способно наиболее эффективно вести хозяйственную деятельность и лоббировать интересы жильцов. В отличие от индивидуального домовладения, в многоквартирном доме, где проживают сотни или тысячи человек, непосредственный способ управления малоэффективен. При этом ТСЖ состоит из самих собственников жилья - в отличие от сторонней управляющей организации, целью существования которой является извлечение прибыли из чужого имущества.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

1.4 Управление управляющей организацией

Управляющая организация -- это коммерческая организация, которой по решению общего собрания собственников помещений могут быть переданы полномочия по управлению общим имуществом многоквартирного дома, созданию благоприятных и безопасных условий проживания граждан и предоставлению жилищно-коммунальных услуг. Управляющие организации осуществляют свою деятельность в соответствии с нормами ГК РФ и федеральных законов «Об обществах с ограниченной ответственностью», «Об акционерных обществах», «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», «О производственных кооперативах», «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей», а также на основании договоров управления многоквартирным домом.

Выбор управляющей организации собственники помещений многоквартирного дома могут производить:

* на конкурсной основе;

* по списку, подготовленному инициативной группой, т.е. без конкурсного отбора.

Собственники помещений должны разработать и утвердить Положение о проведении конкурсного отбора, в котором закрепляются критерии для отбора организации. Все организации, подавшие заявки для участия в конкурсе, отбираются с учетом критериев, указанных в Положении.

Если собственники не проводят конкурсного отбора, то выбор управляющих организации осуществляют произвольно на усмотрение большинства собственников помещений. Сначала составляется список управляющих организаций, затем на общем собрании озвучиваются преимущества и недостатки работы каждой из них, условия заключения договора управления. Решением общего собрания осуществляется выбор управляющей организации, а затем начинается договорная работа с ней, которая заканчивается подписанием договора управления между выбранной управляющей организацией и собственниками помещений.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается собственниками всех помещений данного жилого многоквартирного дома, с одной стороны, и руководителем управляющей организации-- с другой. Необходимое количество экземпляров договора определяется числом помещений в доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

ГЛАВА 2. ПРАКТИКА, ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

2.1 Практика управления многоквартирными домами

Как показала практика, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

В настоящее время на территории муниципального образования «Город Вологда» находится около 3 тысяч многоквартирных домов общей площадью 6 957 тыс.кв.м.

Более 64% из них прослужили дольше 25 лет и нуждаются в проведении капитального ремонта.

В рамках выполняемых работ по капитальному ремонту наибольшую долю занимают работы по ремонту лифтового оборудования.

Еще одна проблема жилищного фонда -- ветхое жилье. Сносом ветхого жилья в городе Вологде занимается отдел организации содержания и капитального ремонта муниципального жилого фонда Департамента градостроительства и инфраструктуры Администрации города Вологды в рамках реализации Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» по утвержденному Перечню.

В список «города Вологды» включены данные о 84 Управляющих организациях, 182 ТСЖ и 27 ЖСК, обслуживающих 2506 дома, общей площадью 6 919 661 кв.м., в которых проживают 180 849 человек.

В большинстве регионов наибольшее количество многоквартирных домов избрало непосредственный способ управления. Но если измерять показатели не в численности строений, а в площадях, на первом месте зачастую оказываются управляющие компании.

2.2 Проблемы управления многоквартирными домами

Как известно, введенный в действие в 2005 году Федеральным законом 189-ФЗ «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» Жилищный кодекс РФ существенно изменил систему управления жилищным фондом в целом и многоквартирными домами в частности. Предложил новые подходы к регулированию общественных отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу их общего имущества.

Главное, был определен исчерпывающий перечень видов жилых помещений -- объектов жилищных прав. Подробно регламентирован правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, порядок владения пользования и распоряжения им. Определены способы и органы управления многоквартирным домом, порядок согласования воли собственников помещений. Нашли отражение как внешние договорные, так и внутренние представительские отношения при осуществлении управленческой деятельности.

Справедливости ради надо признать, что ЖК изобилует новшествами, восполняющими ранее существующие правовые пустоты, и содержит явные достижения. Однако, не все так гладко, поскольку не нужно быть крупным специалистом, чтобы увидеть очевидное: большинство принятых на первый взгляд прогрессивных норм не заработали в полной мере.

Собственники помещений в многоквартирных домах, несмотря на обязанность, возложенную на них Жилищным кодексом, заняли сегодня весьма сдержанную позицию относительно своего участия в управлении домом. Отсутствие у них энтузиазма к самоорганизации мотивируется недоверием и серьезными опасениями, они считают, что власти все же лукавят, когда представляют процесс передачи собственникам помещений права управлять всем комплексом недвижимого имущества (сформированного на базе их многоквартирного дома) как великое благо. Единственное, чем они руководствовались, было желание поскорее избавиться от предельно обветшалого, лежащего на государстве тяжелым грузом жилищного фонда. Это подозрение, к сожалению, отчасти находит свое подтверждение в действующих нормах жилищного законодательства.

В Жилищном кодексе уже не содержатся понятие «управление жилищным фондом» и обязанности государства, связанные с таким управлением. Видимо, законодатель посчитал возможным заменить его управлением многоквартирным домом, осуществление которого возложено на собственников помещений. Между тем наивно было бы полагать, что, передав управление отдельными многоквартирными домами собственникам помещений, в них одним махом можно решить все имеющиеся проблемы и снять с себя ответственность за состояние дел в этой сфере. Государство по-прежнему, кроме осуществления регулирования и контроля, должно оказывать содействие в создании, поддержании, функционировании и развитии жилищного фонда.

Создание в 2007 году, на основании Федерального закона N 185-ФЗ от 21.07.2007, государственной некоммерческой корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» с капиталом в 240 млрд. рублей, предназначенным для «реанимации» ветхого жилищного фонда, стало серьезным шагом в верном направлении. Однако для оказания финансовой помощи Законом о Фонде (ст. 14) предусмотрен длинный перечень трудновыполнимых условий, призванных, по мнению законодателя, вместе с восстановительными мероприятиями одновременно решить и организационные проблемы жилищно-коммунального хозяйства, а именно сподвигнуть собственников в массовом порядке создавать ТСЖ.

Кроме того, предписывая собственникам помещений управлять своим многоквартирным домом, жилищное законодательство устанавливает, что такое управление должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан (ч.1 ст.161 ЖК РФ). Представляется, что такие требования к собственнику и осуществляемому им управлению не совсем приемлемы, поскольку в соответствии со ст.1 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» под понятием «благоприятные условия» понимается состояние среды обитания, при котором отсутствует всякое вредное воздействие ее факторов на человека, а под «безопасностью» -- состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от всяких угроз. Очевидно, что ни то и ни другое в полной мере не в состоянии обеспечить собственники помещений в многоквартирном доме. Более того, возложение на них таких обязанностей является прямой подменой компетенции многочисленных государственных органов, непосредственно призванных обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, что и предусмотрено в ст.5 и 6 ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Большинство собственников квартир даже сегодня мало что знают про объем своих прав и тем более про возможности и необходимость участия в деле управления многоквартирным домом. Не удалось также создать крайне необходимый для успеха жилищно-коммунальных реформ конкурентный рынок услуг, предлагаемых управляющими организациями.

Увы, практически каждый многоквартирный дом (за исключением элитных застроек) представлен собственниками, обладающими несоизмеримыми уровнями благосостояния. Одни, составляющие большинство, получили в результате приватизации в собственность помещения, занимаемые ими по договору социального найма, и с трудом оплачивают коммунальные услуги, другие приобрели квартиру в том же доме, и могут себе позволить дополнительные затраты на застройку и благоустройство придомовой территории. Существование подобного социально-имущественного неравенства также негативно сказывается на процессе самоорганизации и выработки согласованных решений собственниками помещений в одном многоквартирном доме.

Многие положения жилищных норм, регулируя различные вопросы управления многоквартирным домом, не учитывают, а зачастую и пренебрегают интересами собственников. Так, оставляет весьма неоднозначное впечатление правовое положение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок принятия общим собранием решений, а также механизм их обжалования.

2.3 Перспективы управления многоквартирными домами

многоквартирный дом товарищество управление

Сегодня ЖКХ представляет собой технически сложное хозяйство, которое требует новых разработок и новых технологий с тем, чтобы обслуживающие структуры «не только нагружали жителей объемами услуг, но и сокращали стоимость этих услуг».

В условиях совершенствования отрасли народного хозяйства (реформа ЖКХ) важнейшим критерием оценки работы ЖКХ является клиентоориентированность. Что есть клиентоориентированность -- в первую очередь, это характеристика самого бизнеса. Она отражает место интересов клиента в системе приоритетов руководства и собственников.

Если мы хотим работать профессионально и качественно, то менеджмент (управление) многоквартирным домом должно быть «умным». Необходимо сломать стереотип «совдепа» в управлении. То есть, в нашем управлении сейчас фигурирует 2 типа управленцев многоквартирными домами:

Руководители, которые вышли из советских руководящих структур;

Руководители, основной целью которых является быстрое получение прибыли.

Соответственно, для клиентоориентированного качественного управления многоквартирным домом ни один тип руководства не подходит. Нужны руководители «нового поколения», которые будут обладать достаточным уровнем знаний, образованием и стремлением на практике применить их в области управления. И это совсем не значит, что нужно менять руководителя 1 или 2 типа на руководителя «нового поколения» -- это говорит о том, что совершенствование управлением многоквартирным домом должно быть в «умах» управленцев, что приведет к дальнейшему профессиональному преобразованию управления в отрасли.

Не секрет, что обслуживание потребителей -- одно из наиболее слабых мест в деятельности предприятий ЖКХ. Многие на себе ощутили увеличение тарифов ЖКХ и причина нашего негодования не в том, что они действительно увеличились, а в том, что при росте тарифов мы не наблюдаем улучшения качества обслуживания. Ведь если компенсировать рост тарифов хотя бы улучшением обслуживания и ориентацией на потребителя, то лояльность потребителя увеличится. В свою очередь в формировании общественного мнения будет присутствовать понимание: увеличили тарифы -- улучшили качество обслуживания. Качество услуг можно улучшить за счет прозрачности учета и оперативной реакции на обращения потребителей, а для этого необходимо внедрять в отрасли современное программное обеспечение, идти в ногу со временем, посредством автоматизации бизнес-процессов, созданием единой информационной системы.

Как известно, действующим жилищным законодательством предусмотрено три способа управления многоквартирными домами: управление управляющей организацией, управление ТСЖ и непосредственное управление. Принятый недавно федеральный закон от 21.07.2014 N255-ФЗ о лицензировании деятельности по управлению МКД затрагивает все эти три способа.

Подавляющая часть положений федерального закона 255-ФЗ вступило в силу с 01 сентября 2014 года, но многие специалисты сферы ЖКХ еще с момента разработки законопроекта обеспокоены грядущим лицензированием деятельности по управлению МКД. Хотелось бы отметить следующий момент: согласно принятому закону, лицензированию подлежат исключительно управляющие организации. Получается, что из трёх предусмотренных законодательством способов управления МКД (управление управляющей организацией, управление ТСЖ, непосредственное управление) только один будет затронут в процессе лицензирования.

И вроде бы можно «облегчённо выдохнуть» ТСЖ и собственникам, управляющим домами непосредственно, но, оказывается, 255-ФЗ вносит изменения в ЖК РФ не только в части лицензирования. Так, статьёй 4 нового закона установлено, что ТСЖ, созданное в двух и более домах, в случае, если в этих домах в сумме более 30 квартир, должно быть реорганизовано до 01 июля 2016 года.

Пунктом 5 статьи 7 установлено, что собственники помещений МКД, количество квартир в котором больше 16, в случае непосредственного управления таким домом, в срок до 01 апреля 2015 года обязаны провести общее собрание собственников помещений и избрать иной способ управления.

Таким образом, непосредственное управление может сохраниться лишь в небольших домах, количество квартир в которых не больше 16. Крупные ТСЖ, управляющие двумя и более домами, будут реорганизованы.

Вроде бы управляющим компаниям нет дела до этих процессов, если бы не один существенный момент. Если в МКД невозможно непосредственное управление, а ТСЖ реорганизовано, такой дом может управляться только управляющей организацией, которая либо будет избрана общим собранием собственников помещений, либо отобрана органами местного самоуправления по результатам открытого конкурса.

Получается, что закон 255-ФЗ предполагает переход подавляющей части многоквартирных домов России на управление управляющими организациями, которые в обязательном порядке будут лицензироваться. Соответственно, присутствие на рынке управления ТСЖ и собственников, управляющих своими домами непосредственно, может быть минимизировано.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенные исследования в рамках данной работы позволили сформулировать ряд основных выводов.

Ранее во всех регионах существовало положение, при котором большую часть рынка услуг по управлению муниципальным жилищным фондом занимались муниципальные унитарные предприятия. Субъектами малого предпринимательства производилось всего 6% объема услуг в ЖКХ.

В настоящий момент завершается процесс реформирования управления жилищным фондом. Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья; управление управляющей организацией. В первом случае собственники не имеют статуса юридического лица, а следовательно, ограничены в хозяйственной деятельности, без которой управление многоквартирным домом затруднительно, а в последнем - лишены возможности контроля за деятельностью управляющей организации и влияния на неё. Наиболее рациональной формой управления является создание товарищества собственников жилья.

С введением в действие Жилищного кодекса РФ делается акцент на товарищество собственников жилья, как одну из эффективных форм управления многоквартирным домом. Ему предоставляется широкий круг полномочий: управление многоквартирным домом, заключение договоров о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг.

Не следует останавливать реформирование жилищного законодательства. Нужно его дальнейшее совершенствование, которое будет охватывать более широкий круг вопросов, и способствовать внедрению самоуправления жильём.

Дополнить Жилищный кодекс рядом правил, обеспечивающих реализацию прав членов ТСЖ на участие в общих собраниях и пресекающих возможные злоупотребления в этой сфере. В частности, необходимо установить исключительный характер компетенции общего собрания; сроки проведения годового общего собрания и вопросы, разрешаемые на нем в обязательном порядке; порядок созыва и проведения общих собраний, в том числе правила участия членов товарищества в формировании повестки дня, порядок участия членов товарищества в общих собраниях, правила документирования созыва, проведения и результатов общего собрания; порядок и условия проведения внеочередных общих собраний и собраний в форме заочного голосования; срок обжалования решений общего собрания в судебном порядке. Также необходимо установить требования к содержанию устава ТСЖ и порядок получения членами товарищества информации о его деятельности.

Дополнить ЖК РФ правилами, регулирующими отношения между кооперативом, управляющим многоквартирным домом, и собственниками, не являющимися его членами.

На мой взгляд, на выбор способа управления многоквартирным домом оказывает влияние ряд субъективных факторов: технические особенности и состояние объекта, менталитет собственников, уровень развития рыночных отношений в местной жилищной сфере. В различных городах и регионах предпочтения отдаются разным формам управления МКД, на что также во многом влияет этажность и плотность застройки.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // СПС КонсультантПлюс, 2014.

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 №188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (действующая редакция от 21.07.2014) // СПС КонсультантПлюс, 2014.

3. Федеральный закон 189-ФЗ от 29.12.2004 года «О введение в действие Жилищного кодекса РФ» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) // СПС КонсультантПлюс, 2014.

4. Федеральный закон от 21.07.2007 N 185-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»// СПС КонсультантПлюс, 2014.

5. Федеральный закон от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 23.06.2014) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СПС КонсультантПлюс, 2014.

6. Федеральный закон от 21.07.2014 N 255-ФЗ (ред. от 24.11.2014) «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // СПС КонсультантПлюс, 2014.

7. Алексий, П. В. Жилищное право: учебник для студентов вузов, обучающихся по специальности «Юриспруденция» / П. В. Алексий и др.; под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. - 7-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Закон и право, 2012. - 480 стр.

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Понятие, цели и создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами. Выбор способа управления собственниками помещений. Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Кострома и перспективы управления.

курсовая работа , добавлен 11.11.2011


Существенные условия договора управления многоквартирным домом. Способы управления многоквартирным домом. Заключение, изменение и расторжение договора. Плюсы и минусы заключения договора. Практический анализ договора управления многоквартирным домом.

курсовая работа , добавлен 03.06.2009


Зарубежный опыт управления многоквартирным домом. Развитие правового регулирования управления многоквартирным домом как объектом управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства. Конкурентоспособность управляющей организации.

курсовая работа , добавлен 26.01.2011


Три способа управления многоквартирным домом. Понятие и особенности товарищества собственников жилья, его устав, регистрация, органы правления и правовой статус. Варианты отношений с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

реферат , добавлен 18.03.2009


Рассмотрение способов управления многоквартирными домами и процедуры их выбора. Характеристика порядка заключения, изменения и прекращения договора управления домом. Оценка действующих правовых норм, регулирующих управление многоквартирными домами.

дипломная работа , добавлен 17.05.2017


Права, обязанности и ответственность товарищества собственников жилья при управлении многоквартирным домом. Порядок создания, функции, основные преимущества, реорганизация, ликвидация ТСЖ. Обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

дипломная работа , добавлен 01.12.2014


Способы управления домом и критерии их выбора. Заключение договоров на предоставление жилищно-коммунальных услуг. Цели и преимущества создания товарищества собственников жилья. Особенности жилищного кооператива. Управление управляющей организацией.

реферат , добавлен 23.09.2012


Понятие и способы управления многоквартирными домами. Договоры на оказание услуг и выполнения работ. Заключение договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями без посредников. Отношения между управляющей организацией и собственниками.

курсовая работа , добавлен 12.12.2013


Появление и изменение правового института непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений. Сведения о правах и обязанностях, возникающих у собственников помещений на имущество многоквартирного дома, проблемы и пути их решения.

НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» сформировал рейтинг проблем в сфере жилищно-коммунального хозяйства за I квартал 2016 года. Рейтинг сформирован по итогам обращений граждан в общественные приемные, работающие в 72 субъектах РФ. Всего в эти приемные за I квартал обратились 8644 человека.

Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева:
— За год в сфере ЖКХ произошли определенные изменения. Самое главное – снижается накал страстей вокруг темы капитального ремонта. Процент обратившихся по этой теме за год упал более чем на 5 %, а сама тема в рейтинге переместилась со 2-го места в I квартале 2015 года на 5 место в 2016 году. Также существенно снизилось количество обращений по теме «начисление платы за ЖКУ» (на 8,5 %), хотя сама эта тема и в 2015 и в начале 2016 года неизменно занимала I место в рейтинге. Серьезно вырос процент обращений по теме «качество коммунальный ресурсов», хотя, на наш взгляд, этот факт обусловлен сезонными факторами и связан, главным образом, с проблемами прохождения отопительного сезона 2015-2016 года (в IY квартале 2015 года тема качества коммунальных ресурсов оказалась на первом месте). Незначительно выросло количество обращений по вопросам управления МКД. При этом тема «управление МКД» и в 2015 и в 2016 году неизменно занимала 3 место, а «неудовлетворительное состояние МКД» переместилось с 5 на 4 место. Все это, на мой взгляд, говорит о том, что институт лицензирования, заработавший с 1 мая 2015 года, пока не принес ожидаемых результатов».

Что больше всего беспокоит граждан России в жилищно-коммунальной сфере по итогам I квартала 2016 года?

I. Начисление платы за ЖКУ включает следующие проблемы:
проблемы с начислением платы за жилищно-коммунальные услуги;
перерасчеты;
формирование платежных документов;
дополнительные платежи;
в том числе проблемы с начислением платы за коммунальные услуги, потребленные на общедомовые нужды – 662 обращения (7,7 % от всего объема).
II. Неудовлетворительное качество предоставляемых коммунальных услуг
III. Управление МКД включает следующие проблемы:
управление многоквартирными домами (проблема двойных платежных документов);
законность действий ТСЖ, ЖСК, управляющих организаций (в том числе вопросы, касающиеся финансово-хозяйственной деятельности);
раскрытие информации управляющими организациями;
лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами – 129 обращений (1,5 % от всего объема)
проведение общих собраний собственников – 236 обращений (2,7 % от всего объема):
— проблемы при проведении;
— проблемы исполнения принятых решений
— и другие.
IV. Неудовлетворительное состояние МКД включает следующие проблемы:
ненадлежащее оказание услуг по содержанию и текущему ремонту многоквартирных домов.
V. Капитальный ремонт включает следующие проблемы:
сроки проведения капитального ремонта;
качество проведения капитального ремонта;
размер взноса на проведение капитального ремонта;
отсутствие информации о региональных программах проведения капитального ремонта.
VI. Неудовлетворительное благоустройство придомовой территории
VII. Проблемы, связанные с индивидуальными и общедомовыми приборами учета, включают вопросы:
приобретения;
установки;
эксплуатации.
VIII. Аварийное и ветхое жилье включает следующие проблемы:
с признанием многоквартирных домов аварийными;
со сроками переселения;
с качеством вновь возводимых многоквартирных домов.
IX. Жалобы на действия и бездействия уполномоченных органов государственной власти и органов местного самоуправления, влияющих на соблюдение прав и законных интересов граждан в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
X. Иные темы включают следующие проблемы:
использование общего имущества многоквартирного дома;
социальный найм;
коррупционная составляющая;
другие.

С. А. Белолипецкий

Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Под редакцией

кандидата технических наук,

доктора экономических наук, профессора

Е. И. Богомольного

Предисловие

Ситуация в отрасли ЖКХ – общеизвестна. Наиболее социально ориентированная сфера народного хозяйства одновременно является одной из самых проблемных и отстающих в экономике страны. Положение усугубляется правовой и экономической безграмотностью общества, перманентными и порой шарахающимися изменениями законодательства, бессистемными научными изысканиями.

В настоящее время существует множество школ (РАНХиГС, ВШЭ, Академия коммунального хозяйства, Академия управления недвижимости и др.), привносящих свое восприятие и свою трактовку основ экономики недвижимости. При этом отсутствует единая система понимания и тенденций развития управления недвижимостью как экономической науки. Противоречащими друг другу толкованиями и терминами пестрит не только специальная литература, но и действующее жилищное законодательство.

Эти обстоятельства, наряду с почти полным отсутствием рыночных механизмов в жилищно-коммунальном комплексе, являются серьезным тормозом объявленной реформы ЖКХ, реализация которой затянулась на неприличные 20 лет. Нам видится возможность прорыва в отрасли путем решения трех главных задач.

Одной из первейших среди этих задач является разработка базисной научной системы экономики управления домами и концепции ее развития на ближайшие 10–20 лет. Было бы разумным на базе ведущих научных институтов страны выстроить такую систему и разработать пути ее реализации и развития.

Второй задачей является разработка программы внедрения в отрасль рыночных принципов и постепенный переход от социально ориентированных механизмов в жилищной сфере к механизмам конкурентным. Также такая программа должна изыскать пути снижения финансовой роли государства в реализации жилищной защищенности граждан за счет развития механизмов саморегулирования отрасли.

Третьей задачей является кропотливая ежедневная работа по разъяснению гражданам перспектив развития жилищной политики рыночного направления, популяризация предлагаемых программ, элементарная просветительская работа. Без решения этой задачи невозможно и решение предыдущих.

Все три задачи пересекаются и взаимопроникают друг в друга, что обуславливает возможность их объединения в один проект.

Задача данного издания – описать практику и систематизировать основные принципы управления домами, по возможности не выходя за рамки жилищного законодательства. Приоритет, впрочем, оставляем за здравым смыслом, законами рыночной экономики и передовым опытом управления многоквартирными домами и административными зданиями.

Приношу свои благодарности редакциям журналов «Председатель ТСЖ» и «Управление многоквартирным домом» за пилотные публикации отдельных глав книги.

Особая благодарность главному редактору журнала «Председатель ТСЖ» С. М. Беркимбаевой и заместителю декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС Е. Н. Косаревой.

Основы управления. Стратегия реформы

1. Наследство

После проведения массовой приватизации очень серьезно изменилась суть жилищных отношений собственников объектов недвижимости с государством, с управляющими организациями и с соседями по дому. В одночасье квартиросъемщики стали собственниками, муниципальное жилье стало частным, и появилось неведомое до той поры понятие общего долевого имущества многоквартирного дома. Такого рода радикальные перемены не могли не отразиться на состоянии общества, однако широкие народные слои на эти темы серьезно не задумываются, а законодательство явно отстает от происходящих процессов. Конкретного же частного потребителя процесс развития и реформирования сферы вообще не интересует, его интересует результат – налаженный рынок жилищных и коммунальных услуг, их доступность и качество. Но результат сам собой не вырастает. Задача законодателя – создать механизмы проведения реформы отрасли, а задача профессионалов – обеспечить работу этих механизмов на практике. К сожалению, приходится констатировать почти полное отсутствие реально действующих механизмов реформирования ЖКК и тщетные потуги в этом направлении добросовестных специалистов наряду с полукриминальными злоупотреблениями прочих.

Жилищно-коммунальный комплекс традиционно плетется в хвосте российской экономики. В СССР ракеты, а в сегодняшнее время – нефтетруба всегда были много важнее одной из основных потребностей человека – потребности в жилище. Немудрено, что в первые же годы после перехода к рыночной экономике проблемы жилищной сферы обозначились со всей остротой, разогнав цены на жилье до космического уровня. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги тоже заметно подросли. Но нет худа без добра, – высокие затраты на жилье обращают внимание общества на проблемы отрасли и даже подчас изменяют мировоззрение людей. Возникающий средний класс, приобретая частную собственность (в том числе и недвижимую), мало-помалу приходит к неформальному отношению и к объективной оценке проблем содержания объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью в России уверенно и быстро заняло свою нишу, став довольно прибыльным бизнесом, но эти тенденции только-только нарождаются в отношении жилья, в основном – по мере появления жилых домов высокого ранга. Приходится констатировать, что в этой области наше отставание от развитых стран слишком велико.

Сразу отметим, что эксплуатация недвижимости на Западе – весьма доходное дело, акции компаний, занятых в сфере управления недвижимостью, традиционно котируются высоко. Бренды таких компаний, как Hines, Zander, Sawatzky и др. – на слуху у предпринимателей. И что характерно – сфера обслуживания жилья в мировой практике ничем особенным не выделяется от других категорий недвижимости, – на рынке хватает места всем. Эволюционный путь развития экономики хотя и не скоро, но наглядно демонстрирует достойные результаты в любой отрасли, не исключая и рассматриваемую. Вспомним, что Ассоциация собственников и управляющих зданиями BOMA International (Building Owners and Managements Association) существует с 1916 г., став в настоящее время всемирным «законодателем мод» отрасли. Именно так профессионалы, выдвигая лучших представителей своей среды, уже почти сотню лет устанавливают стандарты пользования и обслуживания недвижимости, практически не разделяя ее при этом на жилую и коммерческую.

Мы же в наследство от социализма получили глубоко запущенное хозяйство, содержание которого давно и по сию пору строится по принципу «затыкания дыр». Увы, принцип «двух бед» на Руси вполне можно отнести и к отрасли ЖКХ – только место дорог в нашей сфере занимают сети ресурсоснабжения.

Но объективности ради надо отметить определенную уникальность нашей страны в жилищной сфере, – редко где еще мы найдем целые города, многоэтажные дома в которых находятся в долевой собственности сотен людей, в них проживающих. Еще реже встречаются сообщества со столь патерналистским, полубезразличным отношением к судьбе собственной недвижимости. Нарочито показная социальная политика прежнего нашего государства слишком глубоко проникла в массовое сознание. До сих пор бытует мнение, что государство должно обеспечить жильем всех своих граждан.

Однако приватизация квартир и тем более приобретение жилья «за свои кровные» все же не могли не оказать влияния на состояние дел в отрасли и на отношение общества и индивидуумов к жилью как к собственности. Появились многоквартирные дома класса «элит» и «премиум», и появилось обновленное законодательство. Но самое главное – в людях стало просыпаться здоровое чувство хозяина, чувство собственника (хотя и коллективного) своего частного многоквартирного дома. Отношение к собственности, приобретенной за огромные суммы, сильно разнится с обычным для многих наших людей патернализмом и апатией, – этих бурно расцветших общественных сорняков в поле бесправия и бесперспективности. Сознание людей меняется, и этот процесс неуклонно развивается и углубляется год от года.

2. Оказание услуг. Немного теории

Управление и эксплуатация объектов недвижимости относится к сфере оказания услуг. Услуга, как правило, включает в себя определенный комплекс работ (действий), обуславливает применение специальных технологий и инструментария, служит для удовлетворения нужд потребителей. Потребитель, заказывая услугу, рассчитывает получить высокое, профессиональное качество услуги, определенный уровень комфорта при ее оказании и заранее определенный результат.

Без достижения определенного Потребителем результата услуга не может считаться выполненной.