Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Наверняка большинство жильцов современных многоквартирных домов не удовлетворены работой местного ЖКХ, однако организовать инициативную группу и исправить положение, мало кто способен. И всё это на фоне повсеместной разрухи во дворах и подъездах. Разбитые окна и двери, обшарпанные лестницы, забитый и грязный мусоропровод, надписи на стенах, протекающая крыша и многое другое. К тому же такое плачевное состояние подвалов и подъездов может причинять вред здоровью. Сырость и антисанитария, распространение крыс, блох и тараканов, плесень. Да и просто открытый доступ в подъезды на чердаки и в подвалы делает их излюбленным местом для посещения наркоманов, мелких преступников и БОМЖей.

Все эти проблемы вполне решаемы и деньги, перечисляемые на обслуживание ЖКХ, постоянно растут. Однако уровень обслуживания у управляющих компаний, как правило, отвратителен. Даже при прорыве водопровода бригада сантехников выезжает с большим запозданием и ущерб от аварии выходит гораздо больше, чем приедь ремонтники оперативно. А при сгоревшей электропроводке и вовсе можно дожидаться электриков несколько дней. И дело здесь не столько в безалаберности, нерадивости или лени сотрудников ЖЭКа, сколько в многочисленных проблемах самой структуры системы государственного управления отрасли.

Современные управляющие компании

Многолетнее отсутствие здоровой конкуренции , монополии со стороны государственных ЖЭК контор привело к неэффективному управлению и распределению средств. В результате огромные деньги, находящиеся в отрасли расходуются на залатывание дыр. Некачественный ремонт системы отопления в сезон холодов, перемерзающие трубы в подъездах из-за разбитых окон и дверей. При огромных теплопотерях жильцы, по сути оплачивают отопление улиц, а не своих домов. Сложившиеся ещё в советское время системы домоуправлений продолжают свою неэффективную деятельность в большинстве российских городов. А при отсутствии конкуренции осознают своё выигрышнее положение. Ведь зачем работать лучше, если деньги всё равно платят.

В настоящее время немного исправляют ситуацию частные управляющие компании, они приходят на смену старым ЖЕКам и ДЕЗам. Появляется конкуренция способствующая общему улучшению сервиса. Товариществам собственников жилья предлагается выбор. К сожалению, этот процесс только начинается, почему предприниматели не спешат освоить этот бизнес? Ведь это много миллиардные обороты.

Рыночная целесообразность

Маркетинговыми агентствами было произведено аналитическое исследование рынка жилищно-коммунальных услуг Москвы. По средним оценкам этот сектор оценивается в один миллиард евро в год. Рынок действительно огромен и за право обслуживания коммунального хозяйства выступает более двух с половиной тысяч предприятий, причём более двух третей это малые частные организации. Но, не смотря на улучшенное управление ресурсами из-за доставшейся в управление изношенной сети коммуникаций и объектов, прибыль таких компаний минимальна. Большая часть средств уходит на замену или дорогой ремонт. Лучше дело обстоит в новостройках, где сразу организуются ТСЖ.

Действительно, открывать бизнес по обслуживанию коммунального хозяйства на базе «хрущёвок» построенных в 70е годы, с их изношенными коммуникациями нецелесообразно. Окупаемость предприятия в таком случае может достигать 5 и более лет. Но даже в запущенных случаях рынок ЖКХ может быть высокорентабельным. По мнению маркетологов, ситуацию может изменить изменение направления бизнеса, сделав его профильным. Привлечение девелоперских компаний.

Прибыль от управления ЖКХ у девелоперской компании несоизмеримо ниже, чем от реализации собственных проектов и инвестиций. Однако девелопер стремится организовать собственную управляющую контору на возводимых объектах. Тем самым привлекая клиентов уже готовым решением. К тому же компании легче устранять собственные ошибки и недостатки в строительстве.

Поиск клиентов и выбор подходящих объектов

Для гарантированных прибылей и быстрой окупаемости в данном бизнесе, в первую очередь следует найти подходящие, перспективные объекты. На начальном этапе, поиск будущих клиентов, прерогативная задача.

Один из путей привлечения клиентов – хорошая репутация. Однако начинающей компании это недоступно. Поэтому следует обратиться к рекламе. Население в России, до сих пор, мало осведомлено о возможности передать недвижимость в частное управление. Цель рекламной компании изменить общее мнение о частной управляющей компании. Рассказать о выгодах такого управления и привлечь внимание к собственным услугам.

У небольшой управляющей компании выбор объектов также небогат. В основном стоит обратить внимание на массовое жильё. Элитные современные застройки и бизнес центры давно поделены между крупными компаниями с большими возможностями и технической базой. Это верхний уровень данного бизнеса и небольшую компанию к таким объектам не подпустят. Ведь малой компании будет не под силу управлять объектами со сложными инженерными системами стоящими миллионы и десятки миллионов рублей, а то и долларов. Старые застройки 60-80 годов не стоят усилий по причине крайней изношенности коммуникаций. Все деньги в течение 5-7 лет будут уходить на постепенное обновление всего хозяйства. Полная замена водоснабжения, электрики, газового оборудования, канализации, связь, ремонт кровли и подвалов, установка дверей в подъездах, замена оконных рам , утепление, косметический и текущий ремонт. Перечень можно и продолжить. Прибыль с данного фонда минимальна и это при полной загруженности всех ремонтных и обслуживающих бригад. К тому же жители, прожившие в таких домах с советского времени, мало доверяют частным компаниям и поэтому тут властвуют старые ЖЭКи.

Лучшим вариантом могут стать многоквартирные жилые застройки 90х годов. Для управляющей компании тут гораздо меньше затрат, а при правильном подходе всегда есть шанс выступить выгодней чем ЖЕК или ДЕЗ.

Основные риски управляющей компании

Главной проблемой, с которой сталкиваются все управляющие компании это несвоевременные платежи со стороны жильцов за оказанные услуги. По статистике задолженность по коммунальным платежам может достигать 25-35%. В старом жилом фонде проживает большой процент льготников, что означает компенсацию части услуг государством. К сожалению, городской бюджет рассматривает данную статью расходов далеко не в первую очередь.

Ещё одной проблемой может стать запущенное состояние инженерных систем – отопление, водоснабжение, канализация. Если в прошлом, ремонт проводился не качественно, и обслуживание велось плохо, то новой управляющей компании придётся немало постараться для приведения хозяйства в работоспособное состояние. При наличии прав у товарищества собственников жилья, на пользование прилегающих к объекту построек и подвалов, то их будет возможно сдавать внаём, тем самым перекрывая дефицит бюджета в случае неплатежей. В любом случае компании придётся иметь некий свободный резерв для выполнения внеплановых работ, например серьёзных аварий на участке или неплатежей.

Как организовать работу управляющей компании

В данном сегменте рынка есть два способа ведения бизнеса. Первый это создание группы руководящих менеджеров которые будут заниматься привлечением эксплуатационных компаний и распределением денежных средств. В этом случае вся техническая сторона переходит аутсорсинговым компаниям , в то время как управляющая компания только следит за состоянием дел и принимает необходимые решения. При таком способе ведения бизнеса есть как свои плюсы, так и минусы. Плюсом может стать то, что управляющей компании самой не требуется вкладывать больших средств на начальном этапе ведения бизнеса. Так же нет необходимости в большом штате сотрудников. Минус это полная зависимость от компаний подрядчиков. В итоге, как бы не была проведена работа, за качество отвечать именно управляющей компании. При затягивании сроков проведения работ, перерасход средств на ведение ремонта – к этому нужно быть готовым, и отвечать перед непосредственными заказчиками.

Второй способ предполагает полностью взять на себя обслуживание и эксплуатацию объектов. При этом потребуются большие первоначальные вложения. Закупка оборудования, техники, наём большого количества персонала, собственные помещения и мастерские. Такой способ работы будет рентабелен лишь при наличии большого количества клиентов и обслуживание целого комплекса зданий или микрорайона. Тогда затраты равномерно распределяются по большому количеству объектов.

Перспективы бизнеса

В любом случае данный вид бизнеса продолжает развиваться. И переход к новым формам управления жилищным хозяйством неизбежен. Это наёмные управляющие организации, самоуправление жильцами или товарищество собственников. В последних двух случаях эффективная работа возможна при наличии инициативной группы жильцов, хотя среди них навряд ли будут профессионалы. Лучше привлечь наёмных работников. Для привлечения кадров наиболее перспективным выглядит найм бывших работников ЖЭКов. При более высоком окладе и знании своего дела, это будут хорошие профессионалы, знающие отрасль изнутри. Наверняка, они предвидят подводные камни при управлении сложным хозяйством и помогут в дальнейшем развитии бизнеса.

Как создать управляющую компанию - что это и чем она занимается + требования к учредителям и участникам УК + 3 шага для открытия.

Многие ошибочно полагают, что паевой инвестиционный фонд - это юридическое лицо.

Но на самом деле он выступает в качестве комплекса имущественных прав, который складывается из вкладов, переданных в доверительное управление.

И за этим уже стоит управляющая компания, использующая вложенные средства и имущества для инвестирования в различные проекты, которые имеют потенциал в виде получения прибыли.

Если вас интересует тема инвестирования, то вы наверняка ищете информацию о том, .

Что это такое, какие ее основные обязанности, какие требования к ней выдвигаются, и что нужно, чтобы ее зарегистрировать - тема сегодняшней статьи.

Что такое управляющая компания и чем она занимается?

Прежде чем переходить к разбору вопроса, как создать управляющую компанию, необходимо выяснить, что это и чем она занимается.

Выше было упомянуто понятие паевого инвестиционного фонда (ПИФ), и вот из него и «растут ноги».

ПИФ - это все средства вкладчиков (пайщиков), которыми согласно законодательству на доверительных основах распоряжается управляющая компания.

Исходя из этого можно дать определение понятию «управляющей компании».

Итак, это зарегистрированное согласно нормам законодательства юридическое лицо, которое формирует инвестиционный фонд и совершает управление вкладами в интересах инвесторов для получения возможной прибыли.

Таким образом, доверительная компания аккумулирует полученные средства и пускает их в оборот различными способами.

И в случае успешного результата инвесторы получают прибыль.

Деятельность управляющей компании (УК) регулируется Законом Российской федерации «Об инвестиционных фондах».

В Украине аналогичной организацией является Компания по управлению активами (КУА).

Особенностями работы управляющей компании являются:

• одна управляющая компания может иметь под своей опекой несколько инвестиционных фондов;
• УК - это не благотворительная организация, за свои услуги она берет определенное денежное вознаграждение;
• деятельность УК строго регламентируется и контролируется государством;
• чтобы получить право на открытие и ведение деятельности, УК обязана получить лицензию;
• основные моменты, касающиеся прав, обязанностей, предоставления дополнительных услуг, системы вознаграждения, прописываются в Уставе УК и Правилах доверительного управления;
• компания несет материальную ответственность перед инвесторами в размере причиненного по ее вине ущерба.

К основным функция компании по управлению активами относятся:

• создание ПИФов;
• регистрация и выпуск инвестиционных паев;
• использование вкладов инвесторов в различных проектах с целью получения прибыли;
• анализ и оценка рынка инвестиций, а также поиск новых объектов, в которые можно - акций, облигаций, золота, недвижимости;
• поиск и набор квалифицированного персонала;
• проведение маркетинговых операций;
• ведение учета и аудита;
• подготовка и предоставление отчетности государственным органам.

Требования к управляющей компании

Попробуем рассказать о них простыми словами:

1. Чтобы зарегистрировать УК, необходимо выбрать организационно-правовую форму: акционерное общество (АО) или ;
2. В соответствии с требованиями Центрального банка РФ, УК обязана иметь собственные средства в установленном минимальном размере:
   • с 01.09.2016 - 10 000 000 рублей;
   • с 01.03.2017 - 15 000 000 рублей;
   • с 01.09.2017 - 20 000 000 рублей + 0,02% от размера суммы превышения средств, которые находятся в распоряжении УК над 3 000 000 000 рублей (не должны превышать 80 000 000 рублей).
3. Наличие у исполнительного лица профильного высшего образования и опыта работы в финансовых учреждениях.
4. Проведение внутреннего контроля проводится в обязательном порядке.
   Для этого необходимо нанять контролера или создать службу внутреннего контроля.

Кто может быть учредителями и участниками управляющей компании?

Для того, чтобы стать учредителем, необходимо соответствовать таким требованиям:

1. Лица, на которых есть непогашенная или неснятая судимость по финансовым махинациям или правонарушениям, совершенным против госвласти, не имеют права распоряжаться более чем 10-ю голосами.
2. Лица, решившие создать управляющую компанию, обязаны направить заявку в государственный орган по ценным бумагам.

Основными участниками УК ПИФа являются:

• гендиректор;
• контролер;
• специалист.

Подробнее остановимся на каждом из них.

Итак, основными требованиями, которым должен соответствовать гендиректор, являются:

1. Назначенный гендиректор должен иметь профильное высшее образование и соответствующую квалификацию, которая подтверждается аттестатом 5.0.
2. Обязательно наличие как минимум двухлетнего опыта работы на руководящей должности в государственном структурном подразделении, занимающимся ценными бумагами или инвестиционными фондами.
3. Гендиректор не может:
   • быть сотрудником депозитария, регистратором и оценщиком ПИФа;
   • быть руководителем финансового учреждения, совершившего нарушения, которые влекут за собой ликвидацию лицензии на осуществление деятельности; и с дня аннулирования должно пройти минимум 3 года;
   • иметь судимость;
   • нести наказание за совершение административного правонарушения, срок которого еще длиться (должно пройти от полугода до 3 лет).

К должности контролера управляющей компании предъявляются такие требования:

1. Наличие диплома о полученном профильном высшем образовании и аттестата квалификации.
2. Минимальный опыт работы - 1 год на должности специалиста в финансовых учреждениях.
3. Контролер не может быть руководителем или контролером финансовой организации, которая ранее потеряла лицензию и с этого момента прошло менее 3 лет.
4. Если со дня лишения аттестата квалификации прошло менее 3 лет, претендент не может занимать должность контролера в УК ПИФа.

Что касается основных моментов работы контролера, то они заключаются в следующем:

• занимается контролем деятельности управляющей компании или ее филиала;
• назначается, подчиняется и лишается должности советом директоров или собранием акционеров.

Что касается специалистов, которые работают в управляющей компании, то они отвечают за ведение бухгалтерского учета в организации.

Работники, которые выполняют другие обязанности - набор кадров, обеспечение информационно-технической деятельности, предоставление юридических консультаций, не относятся к специалистам УК.

Поэтому их деятельность регулируется другими законодательными нормами.

Требования к должности специалиста управляющей компании:

• наличие действующего аттестата квалификации;
• опыт и профильное образование являются желательными, а не обязательными.

Как осуществляется работа управляющей компании, узнаете из видео:

Как создать управляющую компанию: пошаговый процесс

«Если человек уверенно движется по направлению к своей мечте и стремится жить такой жизнью, какую он себе вообразил, то успех придет к нему в самый обычный час и совсем неожиданно.»
Генри Дейвид Торо

Разобравшись с основными понятиями, можно приступить в разбору вопроса, как создать управляющую компанию.

По сути можно выделить три основных этапа открытия управляющей компании:

Подготовительный этап

Вначале определяются цели и задачи УК:

• контроль над деятельностью ПИФа;
• получение вознаграждения за оказанные услуги пайщикам фонда.

Следующим в том, чтобы создать управляющую компанию, является определения типа ПИФа.

Он может быть открытым, закрытым или интервальным.

После этого придумывается наименование для УК.

Учредители должны наладить инфраструктуру для осуществления деятельности и подписать договора с:

• депозитарием;
• регистратором;
• аудитором;
• оценщиком;

Также необходимо составить правила доверительного управления.

Регистрация УК в государственных органах


Здесь на выбор есть две организационно-правовых формы: АО или ООО.

Более целесообразным вариантом является открытие именно ООО.

Во-первых, сокращается срок регистрационной процедуры, во-вторых, учредители получают большую свободу действий.

От учредителей понадобится открыть корпоративный счет, подготовить печать, отправить письмо в Росстат, чтобы получить код ОКПО.

В среднем на процедуру сбора всех документов, чтобы создать управляющую компанию, уйдет 3-4 недели.

Также в течение 30 календарных дней с дня подачи документов на регистрацию необходимо предоставить полученный код в Федеральную службу по финансовым рынкам.

Если у Единого государственного реестра юридических лиц нет вопросов к учредителям, то уже в течение 3-х рабочих дней УК будет зарегистрирована.

При решении открыть акционерное общество необходимо потратить время не только на подготовку учредительных документов, но и на регистрацию эмиссии акций.

На это уйдет примерно еще один месяц.

1. Запрос на получение лицензии

   
   На этом этапе необходимо подготовить такие документы:
   • заявление на получение лицензии;
   • копии учредительных документов УК;
   • копии документов учредителей и членов совета;
   • документ о том, что госпошлина была уплачена (35 000 рублей);
   • копии документов, подтверждающих выполнение требований (штат УК и наличие собственных средств).

   По желанию также можно подать:

   • документ, подтверждающий постановку УК на учет в налоговой службе;
   • сведения о контролере и специалистах УК;
   • правила внутреннего контроля.

   В течение 2-х месяц ЦБ РФ рассматривает полученные документы и выносит решение по предоставлению или отказу в выдаче лицензии.

   Оно должно прийти компании-соискателю в пятидневный срок.

   Причинами отказа могут быть:

   • невыполнение требований для получения лицензии;
   • неполная или недостоверная информация, предоставленная в документах.

После прохождения всех этапов, как создать управляющую компанию , можно переходить к формированию фонда.

Для этого учредителям необходимо в течение полугода приступить к привлечению паев инвесторов.

Чтобы процесс открытия УК был правильным, рекомендуем вам воспользоваться услугами специалистов, которые смогут подговорить, собрать и подать все необходимые документы.

Ведь в случае отказа на получение лицензии придется по новой тратить время и средства, что по сути не является выгодной перспективой.

Полезная статья? Не пропустите новые!
Введите e-mail и получайте новые статьи на почту

• Что такое франчайзинг: как с ним зарабатывать?
• Где можно взять деньги в долг: 5 вариантов
• Какие нужны документы для открытия расчетного счета?

При создании бизнеса в сфере ЖКХ главное это доверие людей, жильцы обслуживаемых территорий должны четко понимать куда и на что расходуются их деньги, получите их доверие, ваш бизнес будет процветать.

Что представляет собой современное отечественное ЖКХ? Это устаревшие (а чаще и вовсе отсутствующие) технологии и оборудование, большая затратность производства тепла и воды, неэффективные системы их транспортировки к потребителям…Уже для всех стал очевидным кризис сферы, жизненно важной для каждого без исключения. Финансовое обеспечение содержания городского хозяйства в его нынешнем виде непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для бюджета.

Уже более 10 лет для осуществления различных работ в системе жилищно-коммунального хозяйства привлекаются частные фирмы. Они занимаются различными работами: ремонт домов, электропроводки в квартирах, замена сантехники, вывоз мусора из дворов и пр.

Управление домами, содержание и ремонт общего имущества, предоставление коммунальных услуг – это и многое другое осуществляется управляющими компаниями.

Важно, что эти организации пришли на смену ЖЭК, которые ранее проводили ремонтно-эксплуатационные и организационные работы. Рассмотрим, как открыть управляющую компанию самостоятельно.

Что это такое?

Управляющая компания – юридическое лицо (создается в форме ООО, АО и т.д.), учреждаемое на коммерческой основе в целях управления многоквартирным домом.

Управление организацией может осуществляться одним или несколькими учредителями, при этом выделяют перечень прав и обязанностей компании.

Виды

Выделяют несколько видов управляющих организаций.

К ним относятся:

1. Управляющие компании. В число их услуг не включается проведение самостоятельного ремонта, они не предоставляют коммунальные услуги, занимаются только делами управлениями. Таким образом, они выступают в качестве посредника между собственниками квартир и поставщиками. В целях технического содержания помещений привлекаются сторонние организации.
2. Гибридные управляющие компании. Самостоятельно предоставляют все услуги, касающиеся эксплуатации многоквартирного дома: ремонтная деятельность, услуги ЖКХ (функции, ранее выполняемые ЖЭК).
3. Эксплуатационные управляющие компании. Жильцы дома вместе с этой организацией заключают договор, предоставляющий право управления имуществом, но без предоставления коммунальных услуг.

Привлечение управляющих компаний к работе может осуществляться двумя путями – жильцы принимают решение о сотрудничестве в общем порядке, или существующие ТСЖ через управленческие органы.

Если собственники квартир в течение установленного времени не приняли единого решения, то органы МСУ имеют право самостоятельно выбрать УК.

Права и обязанности

К обязанностям управляющей компании относится:

• проведение эксплуатационно-ремонтной деятельности (бесперебойные поставки энергетических ресурсов, подготовка многоквартирного дома к зиме, плановый и внеплановый осмотр имущества, проведение капитального и косметического ремонта и т.д.);
• осуществление организационной деятельности (формирование счетов для оплаты коммунальных услуг, ответы на заявления жильцов многоквартирного дома, предоставление по их просьбе документации и т.д.).

Право управляющей организации – получение денежных средств за осуществление своей работы в размере, устанавливаемом на общем собрании собственников жилья.

Как открыть управляющую компанию?

Открытие управляющей компании не такое сложно дело, как может показаться на первый взгляд.

Для этого потребуется:

• собрать документы;
• получить лицензии;
• пройти регистрацию.

В сфере ЖКХ

Для осуществления деятельности в области ЖКХ требуется заключить договоры с поставщиками энергетических ресурсов.

Они являются монополистами, поэтому придется согласиться на все цены, которые они устанавливают.

Пошаговая инструкция

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ в 2017 году? Пошаговая инструкция:

1. Необходимо зарегистрировать юридическое лицо, как ЗАО, ООО и т.д. После этого происходит получение нескольких лицензий, на основании которых компания сможет управлять многоквартирными строениями.
2. На следующем этапе возникает необходимость открытия дома. Рекомендуется, чтобы он располагался в доме, управление которым будет осуществляться. Если в нем не выделено административных помещений, то офис необходимо открывать в другом месте, но поблизости с домом. Для создания рабочей атмосферы потребуется настроить телефонную линию и подготовить необходимую технику.
3. Для осуществления деятельности потребуется инвентарь для сотрудников. В обязательном порядке должна быть учреждена должность инженера – он отвечает за правильную эксплуатацию дома. Большая часть работников должна иметь на руках соответствующую аттестацию, но ряда сотрудников (диспетчеров и дворников) это не касается. Важно правильно организовать деятельность – так, работа диспетчеров должна происходить посменно в течение 24 часов.

Не стоит полагать, что созданная компания сразу же возьмет на свое попечение множество домов:

1. Во-первых, лишь небольшое количество согласится сотрудничать с малоизвестной организацией.
2. Во-вторых, существует вероятность не справиться с огромным количеством дел.

Необходимые документы

Для открытия управляющей компании в многоквартирном доме, потребуется собрать перечень документов:

• заявление о регистрации – его составление осуществляется на основании формы №Р11001, которая была утверждена Правительством РФ в 2002 году;
• протокол проведения общего собрания учредителей, в котором содержится решение о создании УК;
• уставная документация компании;
• учредительное соглашение – необходимо в случае, если компания открывается несколькими учредителями.

В случае если происходит открытие управляющей организации на базе уже существующей компании, то требуется предоставить:

• заявление, включающее в себя ряд изменений и поправок к учредительным бумагам;
• уставную документацию в новой редакции;
• протокол собрания учредителей, на котором было принято решение о внесении поправок.

Регистрация

Если вы решили открыть управляющую компанию с нуля, то должны позаботиться об её регистрации.

Процедура осуществляется поэтапно, причем для её проведения не требуется начального капитала, можно внести уставной капитал, состоящий из вашего имущества (не более 20000 руб.):

1. Сбор документов (рекомендуется уточнять в органах регистрации). Они подписываются одним или несколькими учредителями. Если УК создается только одним учредителем, то она регистрируется в виде ООО.
2. К документам прилагается гарантийное письмо от гражданина, в распоряжении которого ранее находилось помещение для офиса компании. В нем требуется указать, что площадь передана исполнительному органу. Прилагается ксерокопия свидетельства собственности или договора аренды.
3. Составление заявления о проведении регистрации, его требуется заверить нотариально. Дополнительно открывается расчетный счет в банковской организации, на который переводится 50% уставного капитала. В течение календарного года на него потребуется перевести вторую часть.
4. Другим, не менее важным моментом, является выбор юридического адреса. На него будут приходить заявление от жильцов, документы от государственных органов.

На этом регистрация управляющей компании завершается, и она может приступать к осуществлению деятельности.

На видео о деятельности УК

Итак, вы решили начать собственный бизнес, да не где-нибудь, а в сфере ЖКХ. Открыть управляющую компанию? А почему бы и нет - перспектива заманчивая.

Особенно, если учесть, что в этой сфере вам не придется отбиваться от конкурентов и яростно бороться за клиентуру. Но все так просто кажется только на первый взгляд - ведь в 2015 году правила для УК были серьезно ужесточены…

Законодательные документы, регламентирующие открытие УК

Для начала следует определиться, что это такое. Управляющей компанией называется организация (юр.лицо или предприниматель), которая обеспечивает управление многоквартирными домами. Деятельность УК жилищно-коммунальной сфере закреплена в соответствующей отрасли законодательства РФ:

• Жилищный кодекс;
• Правила и нормы технической эксплуатации жилого фонда (Постановление гос.комитета по строительству № 170 от 27 сентября 2003 года);
• Федеральный закон № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21 июля 2007 года;
• Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении…» от 23 ноября 2009 года;
• Федеральный закон №210-ФЗ от 30 декабря 2004 года, регулирующий коммунальные тарифы;
• Федеральный закон № 255-ФЗ от 21 июля 2014 года, ужесточивший требования к лицензированию УК.
• Гражданский кодекс.

Помимо этого - Постановления Правительства РФ и администрации регионов.

Какие бывают компании

Управляющих жилищных организаций существует несколько типов:

• собственно управляющие (только управляют);
• эксплуатационные (обеспечивают на должном уровне техническое и санитарное состояние, коммунальные услуги);
• гибридные (сами и управляют, и обслуживают, третьи лица им не нужны).

Требования к управляющей компании в сфере ЖКХ

Что требуется от жилищников? Список внушительный:

• следить за состоянием подотчетных домов, готовить к летнему и зимнему сезонам;
• проверять крышу, чердак, подвал, трубы, своевременно их ремонтировать;
• проводить ремонтные работы (обязательно согласие собственников);
• обеспечивать пожарную безопасность;
• предоставлять коммунальные услуги;
• устанавливать приборы учета;
• поддерживать чистоту, обеспечивать вывоз мусора;
• проводить собрания, уведомлять жильцов об изменениях тарифов и о существующих в доме неполадках;
• регистрировать жильцов (выписывать);

Какая документация понадобится?

Здесь все будет зависеть от того, будете ли вы создавать новую организацию или «перекроите» уже существующую. Допустим, вы остановились на первом варианте. Потребуется запастись следующими бумагами:

• заявление на регистрацию (форма №Р11001 от 2002 года);
• Устав;
• протокол собрания о создании Управляющей компании;
• учредительный договор;
• приказ о назначении директора;
• гарантийное письмо от собственника помещения (он согласен с тем, что вы планируете разместить там исполнительную организацию); либо договор аренды, если вы снимаете помещение;
• квитанция госпошлины.

Если же вы не создаете новую УК, а вносите изменения в уже существующую, то будут нужны:

• Устав в обновленной редакции;
• заявление о регистрации изменений - форма №Р13001 от 2002 года;
• протокол собрания, где решался вопрос о внесении изменений.

Соответственно вносятся соответствующие изменения в учредительные документы Управляющей компании.

Следующий этап создания управляющей компании жкх с нуля - выбор банка, с которым вы будете сотрудничать. В банке открываются накопительный и расчетный счета. Хотя бы половину уставного капитала на накопительный придется внести - оставшуюся нужно будет «докинуть» в течение двенадцати месяцев после регистрации.

И что кроме документации понадобится, перед открытием УК?

Сначала - не что, а кто. Главный инженер и, конечно, персонал. Первый должен быть мастером своего дела, прекрасно разбирающимся во всем, что касается эксплуатации зданий; костяк второго также должны составлять аттестованные специалисты (это не относится к техперсоналу - дворникам, например).

Помните о том, что диспетчерская «не спит» - то есть должна быть налажена круглосуточная посменная работа операторов. Это необходимо, чтобы оперативно среагировать, если раздастся звонок от жильца, сигнализирующий о поломке одной из коммуникационных систем.

Офис вашей будущей УК разместите в одном из зданий, которые вы собираетесь обслуживать. Помимо офисных помещений с оргтехникой, нужно устроить диспетчерскую, провести телефонную линию. Нужен будет также инвентарь, расходные материалы.

Но прежде всего вам придется, конечно, заручиться поддержкой жильцов, провести для этого с ними агитационные беседы. Ничто вам не даст такой старт, как хорошая репутация - жители должны убедиться, что не ошибаются доверяясь вам, что вы сумеете грамотно управлять и разрешать конфликтные ситуации.

Обязательный пункт - юридический адрес. Осторожнее с посредниками, услужливо предоставляющие вам адреса по первому требованию - часто оказывается, что это так называемый «массовый» адрес, и это уже законный повод отказать вам в регистрации.

Потребуется разработка учетной политики; какие работы и услуги будут проводиться.

Начальный капитал - его вы можете внести в виде имущества на сумму от двадцати тысяч рублей.

И наконец, вам потребуется отсутствие судимости. Как это ни покажется странным. Причем, тяжесть, как таковая, по сути даже не имеет значения.

Компаниям, чиновные сотрудники которых были судимы за экономическое преступление или всего лишь имели временный запрет на экономическую деятельность (КоАП), не разрешат управлять жилыми домами.

Как создать управляющую компанию в сфере жкх: пошаговая инструкция

Вот ваши шаги на пути от рядового гражданина к руководителю ЖКХ:

• зарегистрировать юридическое лицо;
• пройти лицензирование и аттестацию;
• набрать технический персонал и оборудовать помещение;
• взять дом в управление;
• приступить к заключению договоров и осуществлению деятельности.

Как зарегистрировать?

Для этого потребуется юрлицо - АО или ООО. И то, регистрация юридического лица еще не означает, что у вас готова управляющая компания.
Но сначала определитесь, будете ли вы создавать новую организацию или внесете изменения в уже существующую. Обычно в учредительные документы вписываются несколько новых видов деятельности компании -организатор, как правило стремится вписать как можно больше их.
В зависимости от этого в налоговую службу подается соответствующее заявление и документы.

После этого необходимо встать на учет в Пенсионный фонд; в фонд социального страхования и в орган статистики. Но и это еще не все. Впереди не менее серьезный шаг создания управляющей компании жкх пошаговая процедура - получение лицензии.

Лицензирование

Современное законодательство (от 2015 года) сделало этот процесс обязательным для ЖКХ. Первый важный момент - гражданство. Разрешить управлять многоквартирным домом могут только гражданину или организации, зарегистрированным в Российской Федерации. У иностранцев таких прав нет. Более того, руководителю необходимо будет получить свидетельство о квалификации.

Лицензию получают в отделении Госжилнадзора по решению комиссии субъекта РФ. Несомненный плюс - можно не беспокоиться о продлении, так как она бессрочна. Читайте более подробно о плюсах и минусах УК.

Ограничения, так сказать, по территории - то есть лицензия действует на тот, где вы ее получали. Более того, действует правило: один дом - одно разрешение. Делается это для того, чтобы уберечься от стихийного захвата домов компаниями -«дочками» застройщиков.

Правда, могут лицензию и отозвать:

• если на компании «висит» невыполненное предписание жилищной инспекции;
• руководитель дважды попал под административную ответственность.

В особо тяжелых случаях - если Управляющая компания систематически нарушает законодательство и не выполняет предписанных ей обязательств, надзорные органы могут через суд вообще ее ликвидировать.

Причем, голова виновника полетит не сразу - от управления отстранят лишь тогда, когда будет решен вопрос с новой УК. До того времени жителям придется обходиться своими силами и финансами в плане услуг и ремонта.

Что надо, чтобы выдали лицензию:

• отвечающее требованиям помещение (нежилое);
• штат работников;
• легально купленное оборудование и материалы;
• подтверждение соответствия стандартам раскрытия информации;
• наличие аттестатов у сотрудников.

Принятие УК ЖКХ домов в управление

Вопрос о выборе (как и о смене) управляющей компании утверждается на общем собрании жителей дома. Конкретно - решается вопрос, каким образом компания будет управлять домами; также - как часто будут проходить собрания и в какой форме (очные или заочные.

Последнее означает, что собственникам предложат заполнить особые бюллетени). Также утверждается техническая документация.

К договору об управлении многоквартирным домом обязательно должно быть приложение, в котором указаны: общее имущество дома; перечень обязательных работ и услуг с учетом инженерных коммуникаций данного здания; какая плата должна вноситься за содержание и ремонт (для ее расчета УК опирается на Приказ Госстроя РФ № 303 от 28 декабря 2000 года); сколько платить в месяц за коммунальные услуги (это статья 157 ЖК).